ФН.26. Недвижимость. Расчеты на салфетке.

Арендная недвижимость в правильном месте и с правильными показателями – прекрасный путь к достижению финансовой независимости.

Несмотря на мое резко отрицательное отношение к недвижимости в Казахстане, недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду в правильном месте и за правильные деньги – прекрасный финансовый инструмент. 

Насчет правильного места – это вам сердце и здравый смысл подскажет. Я же хочу рассказать вам, как я считаю цифры. И на самом деле вам не нужны огромные таблицы, чтобы понять, правильная или неправильная недвижимость вам подвернулась. 

Почему на салфетке

Вы можете спросить, почему я говорю, что расчет можно сделать на салфетке, да еще и для такой серьезной инвестиции как недвижимость. Возможно, я вас удивлю, но все хорошие бизнес-планы и расчеты инвестиций не требуют докторской степени по математике. Конечно, вы можете затем уточнить и углубить расчеты, но первые цифры, которые вам нужны, чтобы понять стОит или не стОит инвестировать очень просты. 

Еще Уоррен Баффет в 2009 году говорил: «Если вам нужен компьютер, чтобы рассчитать доходность, лучше не инвестировать». 

Хорошие сделки убедят вас даже несколькими цифрами. А если вам нужно играть с числами, перекомбинировать их в большой таблице – то скорее всего вам не нужна такая инвестиция. 

Две главные характеристики недвижимости, которую вы собираетесь купить – это: 

1. Доход
2. Собственность

Покупая недвижимость в рассрочку или в кредит, вы постепенно наращиваете свою долю собственности выкупая эту квартиру или дом. В то же время вы получаете доход от арендных платежей. И этот доход либо направляется целиком в увеличение доли собственности на стадии накопления капитала, либо обеспечивает ваши расходы на стадии ФН. 

Первое и главное правило: НЕ РАССЧИТЫВАЙТЕ НА УВЕЛИЧЕНИЕ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ. Даже если это произойдет, считайте это бонусом. Все ваши расчёты должны основываться на потоке платежей, которые вы получаете от аренды. 

Все расчеты, приведенные в этой статье, я придумал сам, и возможно они не всеобъемлющие и не учитывают многие факторы. Но они достигают главных целей: сравнение разных вариантов недвижимости и оценка доходности недвижимости. 

Расчет индекса недвижимости. 

Индексом недвижимости я называю цифру, которая помогает мне определить какая из предложенных сделок лучше. Прелесть этого индекса в том, что для него не нужны никакие расчеты совсем. 

Берем предложенную стоимость квартиры и делим ее на цену годовой аренды (которую вы можете легко найти на любом сайте объявлений). Чем меньше цифра – тем лучше сделка. 

Например: Вам предложили две квартиры в разных районах города. С более-менее схожими базовыми характеристиками. Но одна квартира в центре, другая на окраине. Вы заходите на сайт объявлений и смотрите, сколько просят за аренду подобной квартиры в центре и на окраине. И оказывается

Квартира в центре. Стоимость 100 000, аренда 2 000 в месяц, то есть 24 тысячи в год. Индекс: 100 000/24000=4.16

Квартира на окраине. Стоимость 80 000, аренда 1800 в месяц, то есть 21 600 в год. Индекс: 80 000/21600=3.7. Квартира на окраине выигрывает по индексу. Индекс недвижимости не приближает вас к пониманию сколько вы заработаете, но позволяет сравнить разные сделки. Этот индекс, по сути, то же самое, что соотношение P/E для акции компании. Чем меньше — тем более недооценена компания. 

Расходы

При покупке недвижимости для сдачи ее в аренду нельзя недооценивать расходы. Под расходами я имею в виду не только денежные расходы, когда вам нужно вкладываться в ремонты, обстановку и обслуживание помещений, но также и расходы вашего времени и сил на поддержание всей этой системы в работоспособном состоянии. Если вы сдаете квартиру посуточно, то вы непрерывно будете бегать с бельем туда-сюда, ремонтировать дверцу шкафа и искать слесаря для ремонта или вскрытия замков, потому что ключи потеряли жильцы. Не забываем о налогах, страховках и прочих неприятных, но обязательных вещах. Я всегда оцениваю расходы как примерно половину арендной платы. То есть, если в объявлении говорится о том, что стоимость аренды подобной квартиры 500, то я предполагаю, что на самом деле у меня останется 250, после выплаты всех платежей и затрат моего времени, которое тоже стоит денег. 

Как рассчитать доходность

После получения твердой цифры чистой прибыли вы можете легко рассчитать доходность своей инвестиции БЕЗ УЧЕТА СТОИМОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ. Что нам еще предстоит узнать позже. 

Итак, те самые примеры. 

Квартира в центре. Аренда 24 000 в год. Чистыми у нас останется 12 000. Стоимость была 100 000. Таким образом 12 000/100 000 = 12% 

Квартира на окраине. 21 600*50%=10 800 чистая прибыль. 10 800/80 000=13.5%

Доходность квартиры на окраине лучше, чем квартиры в центре. 

Эта цифра поможет вам не только сравнить разные варианты сделок, но и даст примерное представление о качестве сделки с недвижимостью по сравнению со сделками в других сферах инвестиций, будь то ваш собственный бизнес или инвестиции в фондовый рынок. Разумеется, необходимо принимать во внимание еще множество факторов. Стоимость финансирования, например. Если вы берете кредит на покупку недвижимости, этот кредит чего-то стоит. Вам нужно учитывать эти платежи, чтобы понимать, какой реальный поток наличности остается у вас в руках.

Собственность

Как я говорил выше, расчеты доходности и жизнеспособности сделки с недвижимостью должны основываться на потоке наличности, который вы получаете от недвижимости. Собственность является слабо-предсказуемым фактором, в основном потому, что вы не можете заглянуть на 20 лет вперед и оценить стоимость вашей недвижимости. Вы можете предполагать, что она вырастет или упадет и соответственно реагировать или готовиться к этому. Но базировать экономический расчет на таком нетвердом основании довольно проблематично. 

Тем не менее, для понимания вопроса, собственность учитывается как Стоимость вашей недвижимости минус оставшийся баланс кредита, который вам надо выплатить. Например, квартира стоит 100 000. Вы заплатили первый платеж 20 000 и взяли кредит на 80 000. Ваша собственность в этой квартире составляет 20 000. 

При этом, если вы, например, сделали ремонт своими руками и подняли продажную стоимость квартиры на 10 000. При этом если ваш кредит все еще 80 000, то ваша собственность в квартире уже составляет 30 000, так как ее общая стоимость увеличилась. Парадоксальным результатом этого расчета, как убедились в этом многие собственники домов в США в 2007-2009 годах, может быть отрицательная собственность. То есть общая стоимость дома, купленного за 100 000 стала 50 000, при этом, баланс еще невыплаченного кредита 60 000. Таким образом, собственность хозяина дома стала минус 10 000. 

Читать об инвестициях и финансовой грамотности можно каждый день в моем Телеграме