ФН. 30. REIT – преимущества и недостатки

Фонды недвижимости могут быть отличным подспорьем в создании пассивного дохода, но также могут быть тормозом роста. Что нужно знать долгосрочному инвестору. 

Мы живем в мире низких доходностей. В то же время, из каждого утюга слышна реклама гигантских прибылей на крипто-рынке, различных управляющих компаний, которые управляют только выводом ваших денег на свои счета в офшоры. Погоня за доходностью не обходит и наиболее пассивных долгосрочных инвесторов, думающих о финансовой независимости. И разумеется, разно или поздно, инвестор задается вопросом: Что такое REIT и как его использовать в портфеле. А может быть это и есть та волшебная таблетка, которой не хватает твоему портфелю? 

Введение. Что такое REIT. 

Ну, сначала почитаем Википедию. 

Теперь главное: REIT-ы выплачивают 90% прибыли в виде дивидендов. Прибыль самих REIT-ов не облагается налогами. Поэтому дивиденды у них высокие. Но дивиденды, полученные держателями акций облагаются налогом в полном объеме. Для Казахстанцев это – 30%. Учитывайте это, планируя свои инвестиции. В США большая часть инвесторов в REIT-ы держат их на счетах, не облагаемых налогами (все для людей же, как не завидовать). 

Преимущества. Почему инвесторы любят REIT-ы

• Стабильный поток дивидендов. Широкий рынок США платит сколько, может быть 2% годовых в виде дивидендов (Тикер: VTI). ETF на REIT-ы дает около 4% (VNQ). Некоторые отдельные REIT-ы выплачивают 7-8-9% и даже иногда двузначные цифры. 
• Это проще, чем владеть недвижимостью самостоятельно. Доходность похожая (в развитых странах), но нет всех тех проблем, связанных с физическим владением. Арендаторы квартиры не позвонят в 12 ночи сообщить что у них прорвало батарею. 
• В последнее время REIT-ы обеспечивали хорошую защиту от инфляции. С момента падения рынка в 2009 году, REIT-ы обеспечили доходность 24% в год. Это значительно больше широкого рынка. 
• REIT-ы продолжат свое движение, если экономика будет в порядке. Цены на недвижимость в развитых странах растут, и арендная плата обычно идет за инфляцией. 

Недостатки. Почему надо опасаться REIT-ов. 

• Высокая доходность REIT-ов несколько меркнет если исследовать волатильность их акций. Риск (годовой) составляет в среднем около 20%. Для сравнения ETF на высокодоходные акции (VYM) в среднем может упасть на 12.5%. Но приносит 3.3% годовых в виде дивидендов. Таким образом, за 0.7% в год мы платим риском, который на 60% выше. 
• При выборе REIT-ов нужно обращать внимание на цену акций по отношению к балансовой цене активов. Если вы думаете, что купить квартиру за 100 тысяч – это дорого, то как насчет купить квартиру за 100 тысяч, когда она стоит 30? А именно так оцениваются некоторые REIT-ы на рынке США сейчас. Например Avalon Bay (тикер AVB). Стоимость компании на октябрь 2021 – 34 млрд. Активов, при этом, на 19.2 млрд. Минус долг- 7.6 млрд. Итого, активов у компании 11.6 млрд. То есть она оценена в три раза дороже чем у нее есть собственности на балансе. И это REIT. Он выплачивает все свои доходы. Соответственно ракетного взлета, как у Амазон или Гугл ожидать не приходится. Ракетное топливо отдали нам, инвесторам, в руки в виде дивидендов. 
• Быстрый рост ставок повредит REIT-ам также, если не больше чем обычным акциям и длинным облигациям. REIT-ы коррелируют с рынком акций примерно на 0.6. Таким образом, они также подвержены падениям. Во времена серьезных кризисов REIT-ы падают также весело, как и акции. В 2008-2009 весь рынок упал на 57%, тогда как падение VNQ составило 75%. В феврале-марте 2020 общий индекс S&P500 упал на 35%, а VNQ в моменте достигал 44%. 

Тогда каковы альтернативы? 

Если вам нравятся REIT-ы как источник дохода – вы все равно запомнили только первую часть, преимущества. Но, возможно, стоит рассмотреть альтернативы и/или диверсификацию.

• Акции с высокими дивидендами. При меньшем риске приносят ненамного более низкий доход, если мы говорим об Американском рынке. 
• Физическое владение недвижимостью. Это сложно, но возможно. Плюс сейчас появляются фонды и компании, которые предлагают совместное владение недвижимостью за вполне разумные проценты за управление. Конечно, все это связано с очень нерегулируемым рынком, мутными правилами и плохой ликвидностью актива. Но все же может быть решением для тех из вас, кто привык владеть чем-то осязаемым. 
• Иностранные REIT-ы. Известной биржей для REIT-ов является Сингапурская биржа. Компании, размещенные там инвестируют как в Юго-Восточной Азии, так и по всему миру. Можно выбрать то, что по душе.
• Управляемый портфель REIT-ов.

Управляемый портфель — это решение я выбрал для себя. (это утверждение = обычной ремарке, я владею этими акциями, так что потом без наездов). Сингапурская компания Syfe  предлагает пассивно-управляемый портфель REIT и REIT+. Ожидаемая доходность – около 5%. Подробнее о платформе и о том, как инвестировать в нее в серии постов в Телеграм. Первый здесь. Не забываем указать реферальный код, и тем самым поддержать работу автора. Ну, это конечно для тех, кто собирается инвестировать. 

Читать об инвестициях и финансовой грамотности можно каждый день в моем Телеграме